生日拼图五个影响房价的因素告诉你 未来房价会涨还是会跌?

果敢头条 时间:2019-11-03 15:13:32

而关于房价,西峯老师这篇文,绝对算不算雪球君就看的最专业的解读,分享让人!

在土地市场、在住房市场快速上涨的情況下,我控制了土地供应,情況会要怎样样?太大太大太大太大大伙就就看情況而是“地王”频出,这是上海过去一段时间土地成交的情況,大伙还可不都还能否就看哪怕在远郊区都出现 了快速的上涨,而在市中心,大伙还可不都还能否就看,融信拿的这块静安区中心社区许多块地块,名义楼盘价是8万块,已经 抛去非要卖的,包括保障性住房,实际估算下来成交价在14万,而周边的楼盘当时的成交价而是过就在八九万左右,这我我确实是一一六个多多非常惊人的变化生日拼图。

六个影响房价的因素告诉你 未来房价会涨还是会跌?

为哪几条上海的房价非要 高?饥饿供地郭肖岐。

上一轮涨得最快的地方是上海,是1009年的上海,当时正好是1008年金融危机非要 ,中国政府出台了经济刺激计划,太大太大太大太大上海出现 了一一六个多多快速的房价上涨王爷傻妃出墙了。已经 许多轮深圳的涨幅是超过上一轮涨得最快的上海。

大伙以一一六个多多城市作为例子,大伙称之为A城市,A城市来了一一六个多多市长,他上来非要 ,一一六个多多中国地级市市长平均任职两到三年。上来非要 ,秘书告诉他,某市长,大伙就看现在大伙历史上供应的土地足够大伙发展十年之用。他要怎样办?他一一六个多多多确定,第一一六个多多确定,土地供应非要 多,大伙要不就减少土地供应,或干脆大伙两年上边一块土地都不 出。两年上边一块土地而是出,市场不就恢复到8点,还是严重供过于求,不供地有哪几条间题报告 ?不供地就少了一大块财政收入。

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这里说起1998年到现在,中国的人民银行给的基础利率走势,跟大伙太大太大太大太大的直觉相反,大伙还可不都还能否就看在高增长的经济因素背景下,基础利率高于7%的年份只一一六个多多多月,大主次年份中国的利率在6%上下波动,哪几条意思呢?

第一一六个多多因素,是经济。

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许多是1007年到2015年上海楼市的平均走势,黄线是它的月成交价格,黄色虚线是1一一六个多多月的平均移动价格。许多图表大伙还可不都还能否清晰地就看,每一轮调控都不 有效的,每一轮调控都深深地打击了未来3-6个月的成交,非要 也进而引起了当时的一一六个多多短期价格。不过从长期来看,调控几乎对成交价格是无效的,它不须能改变房价上涨的趋势。

哪里学的?学香港,这句话有非要 道理呢?很糙道理,已经 非要 大伙看一下事实,大伙会发现,说中国整个国家在饥饿供地,这句话肯定是不对的,非要 从土地出让刚刚开使,大伙就看整个土地供应是非要 上去的,每一年几乎都出现 了大幅上升,已经 何来饥饿之说呢?事实上中国有6100个城市,许多城市还可不都还能否饥饿供地,但绝大主次城市做非要。

前面一一六个多多大伙谈到经济、利率,这基本是全国普适性的,大伙解释了房价的上涨,已经 非要解释房价上涨的差异,太大太大太大太大在上边一一六个多多因素,大伙会来聊一聊各地房价涨幅不一的意味。

在这上边大伙会发现有一样差异,而是大伙被媒体灌输,过去20年平均增长率10%,是哪几条?是GDP的实际增长率,已经 非要 考虑到通胀,它的名义增长率共要在15%左右,大伙不须小看这10和15的差异,经过20年的复合而是巨大的增长差异。

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上海从土地市场来看,大伙就看都不 许多变化,如图,2010年,上海的市场很热,土地市场也很热,太大太大太大太大成交的土地单价达到了9000块,当时的涨幅是100%,2011年市场下来了,土地成交单价是7000块左右,涨幅非要17%,2012年市场照样很热,土地还是非要7100左右,涨幅是15%。2013年市场非要 刚刚开使走热了,太大太大太大太大成交单价到了1100左右,溢价率到了35%。2014年市场走弱,太大太大太大太大土地的平均成交均价几乎非要 变化。到2015年,成交额比2014年涨了100%,溢价率达到38%。

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第六个因素,是利率。

以深圳为例,在过去一段时间上边,房价的变化是要怎样样的?

南山同比增幅是74%,福田是87%,盐田是78%,宝安是55%,罗湖是40%,龙岗是78%。整个深圳的涨幅共要在100%左右,坦白说,这是我从业以来就看的最快的单个城市的涨幅。

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大伙还可不都还能否就看在1995年人均的可支配收入是1000块左右,而在2014年,许多数字达到了29000左右,也是20年,20年增长了共要也是7倍左右。大伙还可不都还能否就看,它的速率单位单位跟GDP相仿,已经 慢过GDP。在过去太大太大太大太大年上边,太大太大太大太大城市,它的房价不须还可不都还能否跑赢GDP的增长,已经 它还可不都还能否跑赢收入的增长,这也而是为哪几条房价涨得调慢的一一六个多多意味。比喻美国,随着GDP的增长,房价一样是上涨,到1008年大伙还可不都还能否就看它的房价增速背离了GDP的增长,太大太大太大太大它的房市崩溃了。现在两者又趋于相同。中国我我确实也是差太大。

说到房产市场变化,大伙不得不说从2014年刚刚开使,政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持,非要 经济下滑了,太大太大太大太大地方房子库存太高,卖都那末去了。太大太大太大太大政府的态度从打压变成了支持,最近就看他的态度现在又刚刚开使慢慢转向一定程度的抑制。

这意味假如有一天你借到钱,基本上就能赚到钱。

知道了现状、知道了过去,大伙我我确实最关心的我我确实是未来。

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经济增长大伙收入增加了,财富增加了,太大太大太大太大房价上涨了,名义经济增长和实际增长非要 的一一六个多多差异。大伙还可不都还能否就看在1995年,中国全国GDP共要在8万亿左右,2015年中国的GDP是68万亿,整整增长了11倍。

在过去20年,中国GDP平均共而是15%、14%的增长,已经 基础利率是7%。

不得不思考,为哪几条在非要 高的住房自有率的情況下,大伙非要 说到地产的黄金年代过非要 去的情況下,地产市场总要大幅提升?过去到底发生了哪几条?

如图,中国大陆城镇居民的住房自有率达到了87%,农村更高达96%,未来还有空间继续提升吗?相对于许多发达国家,美国现在而是过非要65%,英国66%,德国非要 政府提供了小量的公共房屋支撑,非要53%。

编者注:在过去的18个月上边,经济增长率持续下滑,货币宽松,上市公司除去金融企业,回报率非要6.5%,金融资产的回报率持续下行,股市经过了一一六个多多短暂的疯牛非要 ,股市近乎腰斩,太大太大太大太大人想在股市上边获得持久性的资产收益,不小心本金而是见了。银行理财的预期年化收益率非要 跌破4%,大伙蒸不烂 悉的余额宝,前两年最高还有6%,现在也下降了,唯一一六个多多例外的而是房产,在过去的18个月上边,全国各大城市房价出现 大幅增长,为哪几条会非要 呢?房价总要涨吗?

大伙来看一下,蓝线是温州的民间综合借贷利率,黄线是央行的基准利率,大伙还可不都还能否看得非常非常清楚,蓝线远远高于黄线,基本上整个蓝线的利率是共要在20%左右徘徊。哪几条意思?大伙还可不都还能否想一想,非要 大伙去借大伙的信用卡,它的年化利率月息共要1.5%,年化是18%左右,跟民间的借贷利率相仿。

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并肩,在可售住宅和去化周期方面,市场也发生了剧烈的变化,河北征地补偿标准,在市场最冷的非要 ,2014年的年底,大伙就看上海可售的住宅的存量达到9100套,现在匮乏当初的一半。2014年底、2015年初的非要 ,我记得当时大伙跟上海政府开了一一六个多多“要怎样样处置房地产低迷,要怎样样把房子卖出去”的会。当时我记得有一位房企的老总作了非要 一一六个多多表述,你说歌词 不管大伙要怎样看,反正我我确实许多房市是到头了,太大太大太大太大他做的一一六个多多举动,你说歌词 我把我当时人住的房子卖掉了,我去炒股。问你他炒股的收益要怎样样,已经 他卖掉的那套房子共要在上边应该涨了不止100%,另外一一六个多多很大房企的营销总监当时也说,我从业20年,这是我见过的最冷的冬天。已经 没想到,大伙都没想到的情況是在最冷的冬天非要 ,市场就迎来了一一六个多多快速的上涨。

为哪几条中国的房价非要 高?饥饿供地。

大伙就看一一六个多多比较有意思的间题报告 ,上海政府很聪明,在市场热的非要 多卖许多土地,2010年很热,我多卖许多,市场不好让人少卖许多,市场再不好我再少卖许多,市场热了我再多卖许多。唯一的例外是2015年,市场很好,已经 我卖出的土地依然非要前一年比较弱的非要 的六成左右。为哪几条?意味在于2013年底出台了《新城镇规划》,其中要求特大型城市控制土地规模,太大太大太大太大大伙都听到了,在北京也好,在上海也好,大伙刚刚开使赶人了,另外一一六个多多方面而是控地了。

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更何况房价还可不都还能否在基础利率的基础上是还可不都还能否打七折非要 是八五折。大伙知道哪几当时人还可不都还能否用基础利率上下利息借到钱?国企,一主次上市公司,知名的外企,普通的民企并能借到非要 便宜的钱吗?借非要。

先来看土地。

为哪几条北京的房价非要 高?饥饿供地。

第一一六个多多因素,是土地。

跟大伙聊一聊未来会是要怎样样,非要 大伙每一次就看的短期波动,每一次大伙就看短期的成交变化,每一次大伙就看短期的政策的调控似乎当大伙去追的非要 都非要 太晚了,太大太大太大太大今天我要跟大伙分享一下影响房价走势的六个因素。

而房贷是在下面这条黄线,甚至更低,也而是说你能借到房贷差太大是一一六个多多普通人分享利息红利的唯一法律土土办法。在高速增长的经济体上边,能以非要 低的利息借到钱基本上是共要率并能赚到钱的。

关于土地大伙最耳熟能详的,包括在太大太大太大太大的媒体,包括太大太大太大太大网上大伙都谈到一一六个多多叫饥饿供地。

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